Častým právnym problémom, s ktorým sa na nás klienti obracajú, je aj vlastníctvo pozemkov. Často ide o dosť zložité právne otázky, pričom už len oboznámenie sa s celou problematikou si vyžaduje nie len príslušné právne vedomosti, ale aj isté technické a analytické zručnosti v podobe práce s údajmi z katastra nehnuteľností a s katastrálnymi mapami.
Dôvody týchto právnych problémov by sme mohli hľadať najmä v minulosti - veľká rozdrobenosť pozemkov na Slovensku; rôzne politické režimy, ktoré chápali pojem vlastníctva odlišne; zmeny, ktoré prebiehali aj pri prechode z pozemkových kníh na aktuálnu podobu evidencie nehnuteľností prostredníctvom katastra nehnuteľností... Tejto problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“, aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné spolu nesúvisiace pozemky. To môže byť pre ľudí, ktorí nikdy nepracovali s katastrom, mätúce.
V tomto článku sa však nebudem venovať dôvodom týchto problémov, no prejdeme si niektoré právne problémy, s ktorými pomáhame našim klientom najčastejšie.
- Užívam pozemok na základe toho, že pozemok užívali moji predkovia
Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. V takomto prípade treba v prvom rade zistiť, komu tento pozemok patrí - teda kto je zapísaný ako vlastník na aktuálnom liste vlastníctva.
Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napr. aj Váš predok, ktorý už nežije, no po ktorom tento pozemok nebol prededený.
Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete túto osobu osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete – napr. aktuálny vlastník nebude súhlasiť s tým, že daný pozemok ste vydržali, prípadne nebude ochotný na Vás daný pozemok previesť napr. formou darovacej alebo kúpnej zmluvy, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto súdneho konania Vám však neodporúčame, ak nemáte napr. nejaký doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom. Do konania Vám neodporúčame vstúpiť ani v tom prípade, ak ste vedeli, že daný pozemok nie je Váš a teda vedeli ste, že užívate cudzí pozemok. Bez takýchto dokladov by ste totiž neboli považovaní za v tzv. dobromyseľných oprávnených držiteľov a boli by ste v tzv. dôkaznej núdzi. Súd by v takomto prípade nemal inú možnosť ako prípadnú žalobu na určenie vlastníckeho práva k pozemku zamietnuť, s čím by mohli byť spojené ďalšie náklady pre Vás (napr. úhrada trov konania protistrane, zaplatenie súdnych poplatkov a pod.). Okrem toho, vlastník pozemku by mohol od Vás žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia za to, že ste jeho majetok užívali bez právneho dôvodu, prípadne by Vás mohol vyzvať a následne sa domáhať na súde aj toho, aby ste daný pozemok vypratali a nepoužívali.
Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie. Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť Vám (či už bezodplatne voči ustupujúcim dedičom alebo za nejakú dohodnutú čiastku). Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi. Tu treba zdôrazniť, že čím skôr sa novoobjavený pozemok prededí, tým to je jednoduchšie, keďže časom môže pribúdať väčšie množstvo dedičov.
Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, Váš problém by sa dal riešiť napr. dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti. Treba však počítať s tým, že v prípade vysporiadania podielového spoluvlastníctva takým spôsobom, že súd určí, že výlučným vlastníkom pozemku ste Vy, by súd zároveň určil aj to, že ste povinní zaplatiť konkrétnu čiastku ostatným spoluvlastníkom za ich spoluvlastnícke podiely.
- Kúpil som pozemok, zaplatil som kúpnu cenu, ale kúpna zmluva bola ústna / kataster vlastnícke právo nezapísal
V tomto prípade je dôležité posúdiť, či bola kúpna zmluva uzatvorená platne, či má teda všetky zákonné náležitosti. Ak zmluvu nie je možné považovať za platnú, tak vlastnícke právo na základe takejto zmluvy vzniknúť nemôže. Zmluva, ktorou sa prevádzajú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu (teda nestačí len ústna dohoda). Pri posudzovaní kúpnej zmluvy je taktiež dôležité zistiť napríklad aj to, či predávajúci je alebo v čase predaja bol vlastníkom predávanej nehnuteľnosti (teda bol na príslušnom liste vlastníctva zapísaný ako vlastník), keďže nikto okrem vlastníka nemôže previesť vlastnícke právo na inú osobu.
Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, tak takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti. V takomto prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu. Pri vydaní bezdôvodného obohatenia si treba dať pozor na beh premlčacej lehoty, ktorá je dvojročná a beží odo dňa, kedy sa oprávnený (v tomto prípade kupujúci) dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil.
Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku. Aktuálne pri uplatňovaní inštitútu vydržania však musí v zásade s vydržaním súhlasiť aj aktuálne zapísaný vlastník danej nehnuteľnosti, inak by musel vydržateľ na súde preukazovať, že bol skutočne dobromyseľným a oprávneným držiteľom danej nehnuteľnosti, čo môže byť v prípadnom súdnom konaní náročné s ohľadom na odstup času.
Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov (samozrejme ak sú vytýkané nedostatky odstrániteľné). V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti – opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená). V prípade vrátenia si vzájomného plnenia platí vyššie uvedené ohľadom vydania bezdôvodného obohatenia.
- Užívam pozemok viac ako 10 rokov, nie som zapísaný ako vlastník
Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti (napr. prenájom) alebo na prevode vlastníckych práv k danej nehnuteľnosti, či už formou kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy alebo nejakej inej zmluvy, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva z aktuálneho vlastníka na mňa.
Znova sa tu vynára otázka vydržania. V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti). Ak však viem, že pozemok nie je môj, nemôžem byť ani dobromyseľným, ani oprávneným držiteľom danej nehnuteľnosti a namietať vydržanie by v takomto prípade bolo bezúspešné.
- Vlastním dom / chatu, ktoré sú postavené na cudzom pozemku alebo vlastním pozemok, na ktorom stojí cudzia nehnuteľnosť
Tento problém ja často dôsledkom dedičstva z doby minulej. Môže sa stať, že prarodič postavil napr. chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napr. ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období. V takomto prípade môžu nastať dve situácie.
Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a ja som zapísaný ako vlastník. Chatka je postavená na cudzom pozemku, teda na pozemku, ktorý vlastní iná osoba. Chcem si usporiadať vlastnícke práva k pozemku pod chatkou. Znovu mám možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý mám záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke. Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom. Takéto vecné bremeno by bolo zapísané aj na príslušnom liste vlastníctva, teda v prípade potreby by som sa mohol tohto práva v budúcnosti aj domáhať.
Chatka zapísaná na liste vlastníctva nie je, nemám k nej ani žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali. V takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemám žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že som presvedčený, že mi chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemám ako domáhať. V takomto prípade som neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči mne domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku. V takomto prípade, ak dobrovoľne nevypracem daný pozemok alebo neodstránim stavbu, sa môže stať, že po skončení súdneho konania budem nútený popri súdom uloženej povinnosti vypratať pozemok, platiť aj súdne, prípadne aj exekučné trovy.
- Ozvala sa mi nejaká spoločnosť, že by chcela vykúpiť poľnohospodársku pôdu, ktorú vlastním
V predchádzajúcom období som nadobudol vlastnícke právo k rôznym pozemkom, napr. zdedil som podiel asi k 50 pozemkom po mojich rodičoch. Aktuálne tieto pozemky nevyužívam, má ich v prenájme družstvo, ktoré tieto pozemky obhospodaruje. Neviem ani presne, kde sa tieto pozemky nachádzajú.
Prišiel mi list od spoločnosti, ktorá v liste uvádza, že vykonáva poľnohospodársku činnosť a chce odo mňa podiely k pozemkom odkúpiť. Suma, ktorú mi ponúkajú, je pre mňa zaujímavá a uvažujem nad predajom pozemkov, ktoré aj tak nevyužívam. Nikdy som však o takejto spoločnosti nepočul, ani neviem o tom, že by vykonávala poľnohospodársku činnosť v mojom okolí. Ako mám postupovať?
Takáto spoločnosť si získala moje meno a adresu zrejme z verejne dostupných registrov, ktoré sú uvedené v závere tohto článku. Spoločnosť sa na mňa zamerala možno z dôvodu, že vlastním nejaký pozemok, ktorého hodnota môže aj niekoľkonásobne prevýšiť celkovú sumu, ktorú mi ponúkla spoločnosť za všetky nehnuteľnosti v mojom vlastníctve. Môže ísť napr. o pozemok, ktorý sa nachádza v intraviláne obce, a na ktorom môže byť niekedy v budúcnosti postavený dom alebo nejaká iná stavba.
Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa mi môže zdať lákavá, by som sa mal oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. V závere článku sú uvedené internetové stránky, prípadne ďalšie informácie, ktoré mi môžu pomôcť zorientovať sa v tom, čo chce vlastne daná spoločnosť kúpiť. Nápomocný mi môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí mi môžu zistiť tzv. úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Tzv. úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov. Zamestnanci obce by mi mali vedieť taktiež povedať, či na niektorom z pozemkov v mojom vlastníctve v zmysle územného plánu obce nie je umožnená alebo plánovaná výstavba, čo by hodnotu pozemku mohlo taktiež zdvihnúť.
Ak som si overil pozemky v mojom vlastníctve, viem kde sa aký pozemok nachádza a aké sú možnosti jeho využitia, a aj napriek tomu chcem dané pozemky predať, ideálne by bolo, aby som sa skontaktoval najskôr s tým, čo má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba – či už to je samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo, by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako mi ponúka úplne neznáma spoločnosť. V takomto prípade je teda pre zachovanie poľnohospodárskeho účelu pozemku vhodnejšie predať pozemok osobe, ktorá na ňom hospodári a nie úplne cudzej spoločnosti.
Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Spoločnosti v takýchto listoch častokrát uvádzajú, že majú záujem len o poľnohospodárske pozemky
Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.
Odporúčania:
Ak vlastním nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome.. Tieto informácie si viem vyhľadať aj cez portály https://cica.vugk.sk. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk . Všetko sú to bezplatné webové stránky, ktoré obsahujú aktuálne informácie, ktoré sú evidované na príslušných katastroch.
Ak nie som si istý, či konkrétny pozemok vlastním, taktiež si to viem overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviem, prípadne zistím, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžem sa ísť poradiť napr. aj do Centra právnej pomoci. Na konzultácii sa môžem objednať prostredníctvom tel. č. 0650 105 100.
Článok pripravil vedúci kancelárie Centra právnej pomoci v Nitre - Peter Danišik
Zdroj foto: Magda Ehlers