Niektorí starší ľudia majú snahu si ešte za života „dať na poriadok“ svoje majetkové záležitosti, najmä pokiaľ ide o pozemky. Predsa len, často ide o viac než len obyčajný majetok. Je to dedičstvo po predkoch, ktorí jeho nadobudnutiu často veľa obetovali.
A tak títo ľudia dávajú dokopy doklady, vyhľadávajú v katastri nehnuteľností... a niekedy prídu k pre nich prekvapivým záverom, že pozemky, o ktorých si mysleli, že ich vlastnia po predkoch, vlastní niekto iný. A majú pocit, že im bolo niečo ukradnuté a chceli by sa súdiť. Je to ale vždy ten správny záver?
Neporiadok v evidencii nehnuteľností
Pozemkové vlastníctvo na Slovensku je charakteristické okrem jeho rozdrobenosti aj zlou evidenciou, čo má korene už v uhorskom a následne socialistickom práve. Socializmus sa snažil potláčať súkromné vlastníctvo (ktoré nakoniec bolo určené na „odumretie“) a preferoval užívacie vzťahy. Zápisy do pozemkovej knihy už neboli povinné a keďže mnohým ľuďom pozemky napríklad „zobrali do družstva“, nemali žiadnu motiváciu starať sa o riadne zaevidovanie každej zmeny vlastníctva v príslušnej evidencii. Prípadne sa len medzi sebou dohodli mimo pozemkovej knihy, niekedy aj bez akejkoľvek písomnej zmluvy, o tom kto bude v akom rozsahu reálne užívať konkrétny pozemok.
Medzitým si ale právna stránka týchto pozemkov žije svoj život, pozemky sa dedia medzi nasledovníkov, takto sa ich vlastníctvo zapíše do katastra nehnuteľností a noví vlastníci ich prevádzajú ďalej. A u niektorých ľudí potom skrsne otázka „ako je to možné, veď tento kus pozemku vlastnil otec, ktorý sa tak dohodol s bratmi ešte za vojny, a teraz to vlastní niekto úplne cudzí“.
Prečo je to tak?
Vysvetlenie takejto situácie môže byť rôzne, napríklad:
- zmluva sa nedostala do príslušnej evidencie nehnuteľností, čo mohlo mať za následok, že nedošlo k prevodu vlastníctva (aj dnes platí, že vlastníctvo sa na základe zmluvy prevádza v zásade až vkladom do katastra nehnuteľností),
- aj tam, kde nedochádzalo k zmene vlastníctva zápisom tejto zmeny do príslušnej evidencie, sa napríklad rozhodnutie o dedičstve nedostalo na evidenčný zápis do takejto evidencie.
Dôsledkom toho je, že v príslušnej evidencii sa stále viedol dovtedajší vlastník bez ohľadu na následné zmeny mimo tejto evidencie. Po tomto pôvodnom vlastníkovi sa potom napríklad aj dedilo a keďže bol stále uvedený v evidencii nehnuteľností, aj táto „jeho“ nehnuteľnosť sa stala predmetom dedenia. Následne ju „dedič“ mohol zase previesť ďalej. Zmätok tak bol dokonaný.
Nemožno tiež vylúčiť chyby pri vedení evidencie nehnuteľností v minulosti, kedy sa zle zapísal alebo prepísal vlastník alebo chybne uviedli nehnuteľnosti, prípadne sa urobili chyby pri delení a prečíslovaní pozemkov. Takýchto chýb mohlo nastať veľa. Na ich nápravu v minulosti slúžil tzv. ROEP (vyhotovenie Registra obnovenej evidencie pozemkov), ktorý bol určený práve na „vyčistenie“ a zreálnenie evidencie nehnuteľností jednoduchým a neformálnym spôsobom (príslušnej komisii sa predkladali doklady o vlastníctve a po ich posúdení bolo možné opraviť historicky chybné zápisy).
Ak už ale medzičasom nastali ďalšie zmeny vlastníctva (teda pozemok sa prevádzal ďalej), nie je už možné pôvodnú listinu zapísať do katastra ani opraviť chybu v katastrálnom operáte.
Čo sa s tým dá robiť?
Potom je možné už len sa dohodnúť s aktuálne oficiálne vedeným vlastníkom pozemku a v prípad nemožnosti nájsť dohodu ostáva už len súdna cesta – žalobou o určenie vlastníctva. Treba však vyhľadať pomoc odborníka a dobre zvážiť, či by mala žaloba napriek nášmu vnútornému presvedčeniu šancu na úspech:
- žalobca v prípade prehry platí protistrane jej trovy, pričom žalovať je potrebné všetkých ostatných vlastníkov, zapísaných na liste vlastníctva,
- určite sa neoplatí šetriť a snažiť sa v súdnom spore vystupovať sám bez kvalifikovaného právneho zastúpenia,
- bude potrebné hľadať v katastri, pozemkových knihách a archívoch a skúmať líniu prevodov vlastníctva daného pozemku do minulosti a pátrať po okolnostiach každého jednotlivého prevodu. Mohlo totiž ísť práve o prípad, kedy napriek presvedčeniu zúčastnených k prevodu vlastníctva nedošlo (lebo zmluva nebola predložená na registráciu štátnemu notárstvu alebo šlo iba o ústnu dohodu), a teda sa preukáže, že terajší žalobca sa nikdy nemohol dopracovať k vlastníctvu, ktoré ani jeho predkovia nemohli nadobudnúť.
Zveriť sa do rúk odborníka
Preto ešte skôr ako dospejeme k názoru, že s tým „treba ísť na súd“, by sme mali navštíviť odborníka (advokáta so špecializáciou na pozemkové právo), ktorý by nám povedal, či by sme v súdnom spore vôbec mali šancu uspieť. Ako sme už uviedli, nie vždy, keď sa nám zdá, že pozemok by mal byť náš a „niekto si ho prepísal na seba“, to tak v rovine práva aj je.
Článok pripravil Jakub Ulaher, právnik kancelárie Žilina.
Autor fotky: Rafa De - Pexels